No início de 2024 escrevi um artigo de opinião sobre o mercado imobiliário em Felgueiras. Na altura, alertava para uma tendência preocupante: os preços das habitações estavam a subir muito mais rápido do que os rendimentos das famílias. Um ano depois, infelizmente, os dados confirmam que a situação não só não melhorou como se agravou.
Segundo o INE, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) cresceu 9,1% em 2024, colocando Portugal entre os países da União Europeia com maior aumento no preço da habitação. Esta pressão nacional reflete-se de forma ainda mais evidente em Felgueiras, onde, segundo o Portal Idealista, o valor médio de venda atingiu cerca de 1 431€/m² em meados de 2025, quando no início de 2024 rondava os 1 100€/m². Em apenas um ano, um apartamento de 100 m² passou de aproximadamente 110 mil euros para valores próximos dos 145 mil euros — e nos empreendimentos novos, sobretudo T3, continua a ser comum encontrar preços acima dos 250 mil euros.
Muita construção… mas será suficiente para aliviar a crise?
É verdade que Felgueiras vive um período de enorme dinamismo na construção urbana. Quem circula pelo concelho vê gruas, novos empreendimentos, urbanizações modernas e projetos que, à primeira vista, parecem sinal de desenvolvimento económico — e até podem sugerir que a atual crise habitacional começará a aliviar graças ao aumento da oferta. E são, de facto, indicadores positivos. Mas é preciso analisar que tipo de construção está a ser feita.
A maioria dos novos projetos destina-se ao segmento médio-alto, com características e preços que não acompanham os rendimentos médios locais. E, além disso, existe um risco que não pode ser ignorado: a forma como se está a construir. Urbanizações densas, sucessão de prédios sem estacionamento adequado, poucas zonas verdes e espaços comuns reduzidos podem comprometer a qualidade de vida no futuro. Crescer é importante — mas crescer bem é essencial.
As causas persistem — e as soluções continuam escassas
Os fatores estruturais que referi em 2024 mantêm-se: custos de construção elevados, oferta insuficiente, procura crescente, burocracia pesada nos licenciamentos e taxas de juro que continuam a condicionar o acesso ao crédito. É certo que o Governo anunciou uma medida relevante — a aplicação de IVA a 6% na construção, com devolução do imposto num prazo de 150 dias — que poderá reduzir custos e acelerar projetos. Mas o impacto desta medida ainda é incerto e depende de uma condição essencial: que essa redução seja efetivamente refletida nos preços finais das habitações.
A realidade é que os promotores continuam a privilegiar o segmento mais seguro e previsível em termos de venda: o médio-alto. E isso cria um ciclo vicioso difícil de quebrar:
preços altos -> oferta para famílias com maior poder de compra -> mais pressão sobre preços -> ainda menos alternativas para a classe média.
A necessidade de soluções locais para a classe média
No artigo que escrevi em 2024 defendi a criação de uma espécie de “Barrancas para a Habitação”, um modelo onde o município disponibiliza ou facilita o acesso a infraestruturas e agiliza os licenciamentos, enquanto os privados se comprometem a construir habitação com preços máximos definidos. Um mecanismo simples, eficaz e que poderia ser aplicado em zonas estratégicas do concelho, permitindo criar habitação verdadeiramente acessível para jovens, trabalhadores e famílias que hoje não encontram alternativas no mercado.
Um ano depois, continuo a acreditar que esta deveria ser uma prioridade absoluta. Felgueiras precisa de soluções que vão além da habitação social e que respondam às necessidades da vasta classe média local — aqueles que não são abrangidos pelos programas públicos, mas que também não conseguem comprar uma casa de 250 mil euros. Não se trata de gastar mais dinheiro público, mas sim de criar condições inteligentes para que a iniciativa privada possa construir a preços que reflitam os rendimentos dos felgueirenses.
Por Patrícia Covita – Mestre em Economia
